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2021年省考公务员法律知识

2021-02-19 10:14:24 辽宁华图公考问答 http://ln.huatu.com/wenda/ 文章来源：沈阳华图

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　　（单选题）甲经朋友介绍，与乙开发商签订商品房认购书一份，认购乙开发商开发的某小区某栋某单元某室商品房一套，以该套房屋开盘价的结算。此时乙开发商在该小区开发的商品房尚未取得房屋预售许可证。开盘后，乙开发商将该套房屋售予他人。甲得知后将乙开发商告上法庭。关于本案，下列说法正确的是：

　　A.商品房认购书不具有法律效力，法院应驳回甲的起诉

　　B.乙开发商违反预约合同应承担赔偿责任，法庭应判决乙开发商赔偿甲的机会损失

　　C.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书无效，法院应判决甲败诉

　　D.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书有效，法院应判决甲取得认购商品房所有权

　　解析

　　第一步，本题考查法律相关知识。

　　第二步，预约合同本身就是一种契约，只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任，承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。因此，乙开发商违反了预约合同应当承担赔偿责任。

　　因此，选择B选项。

　　拓展

　　A项：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，商品房认购书是否具有法律效力不能一概而论，而要看是否具有商品房买卖合同的主要内容，以及出卖人是否有收受购房款的行为。另外，第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，法院不能直接驳回甲的起诉。

　　C项：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，选项中的房屋认购书无效。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，开发商需承担返还或者赔偿甲损失的义务，法院不能判决甲败诉。

　　D项：《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。房屋属于不动产，甲并没有办理相关登记，因此也不可能取得房屋所有权。