2017-08-31 10:28:21 辽宁华图公考问答 http://ln.huatu.com/wenda/ 文章来源：沈阳华图
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8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称“试点方案”)提出，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
去年5月开始，“构建购租并举的住房体系”的概念提出以来，相应的政策也不断推出。此次的试点方案，是构建购租并举的住房体系一个里程碑式的尝试，它意味着一种新的租赁住房模式诞生。
长期以来，城市尤其是大型城市都存在着两个问题。一个是集体土地由于属性问题无法入市，存在大量小产权房，以及违建扎堆的城中村握手楼。另一个是，一大批外来务工人员聚集在大型城市，随着房价上涨极难“上车”，居住需求得不到保障。集体土地建设租赁住房，是在当前的土地制度基础上，推动一大批低成本租赁房入市，这样一来，集体土地回报和城市住房需求有可能同时得到满足，这样的尝试是值得肯定的。
此次试点方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。也就是说，可以由村镇自行开发，也可以由开发商或政府入股开发。根据深圳此前的政策，计划在“十三五”期间通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理，这就是其中一种可能的专业化租赁方式。
虽然这是一种新的租赁住房供给模式，但此前在征地或公租房建设等方式中出现过的相应问题都很可能会继续出现，甚至还会产生新的问题，尤其是权益保障问题，这是集体土地建设租赁住房最大的挑战所在。
首先，集体土地归村民集体所有，供给方即村民利益如何保障?村集体的决策往往代表的并非村民集体意志而是村委领导的个人意志，过去的征地纠纷即多由此引发。同样的问题也可能在集体土地建租赁住房中出现，譬如要不要建、要不要找开发商或政府入股、建设后如何管理、利益如何分配等等，如果村民仍然没有一个有效的表达渠道和决策方式，则权益仍然很难得到保障。
其次，是需求方即租户的权益保障。此前的集体土地不是没有租赁住房，恰恰相反，城中村是城市租赁住房率最高的地方，而此次试点都是城中村出租房盛行的大型城市，也就是说，集体土地建设租赁住房的用地和城中村租赁住房用地是高度重合的。如果没有专业化的管理，那么，城中村的违建、消防不达标等问题很可能继续存在，租户的权益得不到保障;而如果要专业化管理，则很可能需要引入第三方管理公司，如何和村集体之间达成合作，如何保持专业管理，成本怎么分摊，出租价格和管理质量是否成正比，最终出租价格是否会高于普通租赁住房，都是需要考虑的问题。
实际上，以上都不是公众最关注的问题，在试点方案出台后，焦点都在小产权房是否会借此以租代售，这会不会成为小产权房转正的途径，最终冲击商品房市场?其实，小产权房的长期存在是二元土地制度的结果，但小产权房之所以称为“小”产权房，正是因其无法享受与产权房同等的权利。集体土地租赁住房最长租约可达20年，在住房需求上的确可以提供类商品房的供给，但由于无法提供和产权房同等的户籍和公共福利等资源，目前来讲还不太可能冲击商品房市场。
中国的租赁住房比率只有2%-3%，而发达国家的同一比率一般在20%-30%。构建购租并举的住房体系确有必要，但这需要建立在两个前提上，一个是租售同权，一个是商品房居住价值大于投资价值。“房子是用来住的不是用来炒的”是不变的方向，然而，供给决定价格，附着的价值最终都会以价格的方式呈现，譬如广州此前的租售同权政策被认为租房可以随意读名校，部分学位房房租上涨明显。购租并举这条路要走下去，租售同权必须和房地产市场回归健康同步进行，这样，租房者的春天才有可能到来。
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（编辑：辽宁华图_01）
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